なぜここまで「建て替え」や「再開発」の憶測が広がるのでしょうか。その背景には、グループの不動産開発企業であるNTT都市開発 池袋周辺での積極的な投資展開と、豊島区主導の「国際アート・カルチャー都市構想」に伴うエリア価値の急上昇があります。
大手町や品川、原宿など都内各所で大規模複合再開発（アーバンネットシリーズやWITH HARAJUKUなど）を成功させてきたNTT都市開発の存在感から、「池袋の東池袋NTTビル周辺も同じように商業複合施設へと生まれ変わるのではないか」という連想が働きやすい環境にあります。さらに、東池袋 NTTビルをはじめとするグループ保有不動産の利活用方針が業界誌などで取り沙汰されるたび、ネット上で話が増幅されて伝播していきました。
しかし、都市開発の専門的視点から構造を紐解くと、通信局舎の建て替えには莫大なコストと期間を要します。地下に張り巡らされた光ファイバーケーブルの切り替え工事だけでも数百億円規模の予算と数年単位の歳月が必要であり、単なる「老朽化による建て替え」の枠組みでは採算が合いません。将来的に都有地や隣接地との一体的な大規模土地区画整理が行われるケースを除き、単独でのスクラップ・アンド・ビルドが短期的に行われる可能性は極めて低いのが実情です。
